Projet de loi de finances 2004

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2004 a été adopté en Conseil des ministres le 25 septembre 2003 et présenté à la presse le même jour. Il est disponible sur le site Internet de l'Assemblée nationale à l'adresse suivante :

http://www.assemblee-nat.fr

Plusieurs dispositions de ce projet visent à réformer certains aspects de la fiscalité du patrimoine. Elles pourraient avoir des conséquences importantes sur les choix patrimoniaux de nos clients. Votre attention doit être plus particulièrement attirée sur celles touchant aux plus-values immobilières et aux droits d'enregistrement.

1°/ REFORME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS

Ce projet envisage un nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières lors des cessions à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. Ces principales modifications seraient schématiquement les suivantes :

a)/Les exonérations

Exonérations maintenues, sous réserve de certains aménagements :

Cession de résidence principale (art. 150 C I a actuel – art. 150 U II 1° nouveau du CGI)
Cession d'une résidence en France par un Français domicilié à l'étranger ou par une personne assimilée (Union européenne ou convention internationale) (art. 150 C I b actuel – art. 150 U II 2° nouveau du CGI)
Cession des dépendances immédiates et nécessaires des deux catégories d'immeubles ci-dessus (art. 150 C I actuel – art. 150 U II 3° nouveau du CGI)
Indemnité d'expropriation sous condition de remploi (art. 150 E actuel - art. 150 U II 4° nouveau du CGI)
Opération de remembrement urbain ou rural (art. 150 D 5° actuel - art. 150 U II 5° nouveau du CGI)
Indemnité d'assurance (art.150 D, 4° actuel – art. 150 VA II nouveau du CGI)
Cession d'immeuble n'excédant pas un certain montant (art. 150 F actuel (4600€) – art. 150 U II 6° nouveau du CGI (15000€)).

Exonérations supprimées :

Première cession d'un logement (résidence secondaire, immeuble loué, …) par des contribuables non propriétaires de leur résidence principale (art. 150 C, II actuel)
Terrain agricole ou forestier (art. 150 D, 2° actuel)
Patrimoine immobilier de faible importance (art. 150 B actuel)
Terrain situé dans les DOM destiné à des équipements touristiques (art. 150 D, 7° actuel)
Retraité non soumis à l'IR (art. 150 D, 6° actuel)


b) Le prix de revient du bien vendu

Des modifications seraient apportées aux éléments composant ce prix de revient. Parmi celles-ci, on peut citer :

	Situation actuelle	Situation envisagée par le PLF
Evaluation forfaitaire des frais d'acquisition à titre onéreux	Possibilité de retenir un taux de 10% du prix d'acquisition (art. 150 H)	Le taux de 10% serait ramené à 7,5% du prix d'acquisition (150 VB II 3°)
Prise en compte des droits de mutation à titre gratuit.	Non	Oui
Majoration pour dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.	Art. 150 H et art. 150 L actuels Montant réel sur justificatifs Ou évaluation forfaitaire de 15% en prouvant la réalité des travaux Ou évaluation à dire d'expert Prise en compte sous certaines conditions du travail personnel du cédant ou des membres de sa famille.	art. 150 VB II 4° nouveau du CGI 1°/Vente d'un bien détenu depuis plus de 5 ans Travaux Application automatique d'une majoration forfaitaire de 15% du prix d'acquisition, que des travaux aient été réalisés, ou non. Si le coût réel des travaux, réalisés par une entreprise, est supérieur, le prix peut alors être majoré de ce coût réel, sur production des factures. 2°/ Vente d'un bien détenu depuis moins de 5 ans. A°/ Réalisation de travaux : Réalisés par une entreprise Majoration du prix d'acquisition du coût réel des travaux. Non réalisés par une entreprise Aucune majoration. B°/ Absence de travaux : Aucune majoration

c) Abattements pour durée de détention

Situation actuelle	Situation envisagée par le PLF
Art. 150 M actuel 1°/ Détention inférieure à deux ans Plus-values à court terme → Aucun correctif 2°/ Détention supérieure à deux ans Application d'un abattement de 5% par année de détention au delà de la deuxième. 3°/ Détention supérieure à vingt-deux ans → Exonération totale	Art. 150 VC I nouveau du CGI 1°/ Détention inférieure à cinq ans Aucun abattement 2°/ Détention supérieure à cinq ans Abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. 3°/ Détention supérieure à quinze ans → Exonération totale

d) Le coefficient d'érosion monétaire

La revalorisation du prix de revient du bien vendu à l'aide du coefficient d'érosion monétaire prévu à l'article 150 K du Code général des impôts serait supprimée par le PLF.

e) Autres abattements

Situation actuelle	Situation envisagée par le PLF
Abattement général annuel–→ 915Ç (art. 150 Q actuel)	Abattement fixe de 1000Ç sur le montant de la plus-value, opÚration par opération (art. 150 VE nouveau du CGI).
Abattement pour cession d'une première résidence secondaire taxable (art. 150 Q al. 2 actuel) : → 6100Ç pour un couple mariÚ → 4600Ç pour une personne seule majorÚ de 1525Ç par enfant vivant ou reprÚsentÚ.	supprimé

f) Taux d'imposition

Les plus-values ne seraient plus soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu avec application éventuelle du système du quotient pour celles réalisées depuis plus de deux ans.

L'ensemble des plus-values seraient désormais imposées au taux forfaitaire de 16% (26% compte-tenu des prélèvements sociaux).

g) Paiement de la plus-value au moment de la publication de l'acte

Actuellement, les plus-values immobilières réalisées font l'objet d'une déclaration spéciale jointe à la déclaration d'ensemble des revenus de l'année de la cession. Elles sont imposées, en même temps que les autres revenus du vendeur au barème progressif de l'impôt sur le revenu, l'année suivant celle de la cession.
Au regard du PLF, la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques devrait être accompagnée de la déclaration de plus-values et de son versement, à peine de refus du dépôt.

h)Observations

Il conviendra de prendre en considération les conséquences fiscales de cette réforme à l'occasion de toute vente d'immeuble ou cession de titres de société à prépondérance immobilière.
A cet effet, et dès aujourd'hui, une comparaison chiffrée devra être établie afin d'apprécier le coût fiscal de l'opération selon qu'elle interviendra avant ou après le 31 décembre 2003.
Il faudra surtout être attentif aux modifications qui pourraient être apportées au texte lors du processus législatif.

i) Entrée en vigueur

Cette réforme s'appliquerait pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2004 (art. 150 VH VIII nouveau du CGI).

NB : Sociétés à prépondérance immobilière

A compter du 1er janvier 2004, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés ne bénéficieraient plus du régime des plus-values immobilières.
Ce régime particulier serait réservé aux seules cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière relevant du régime des sociétés de personnes prévu aux articles 8 à 8 ter du Code général des impôts (art. 150 U I nouveau du CGI).


2°/ LES DROITS D'ENREGISTREMENT

a) Valeur fiscale de l'usufruit viager.

Le nouvel article 669 du PLF envisage de revaloriser le barème déterminant les valeurs fiscales respectives de l'usufruit et de la nue-propriété. Le nouveau barème serait le suivant :

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans De 21 à 30 ans De 31 à 40 ans De 41 à 50 ans De 51 à 60 ans De 61 à 70 ans De 71 à 80 ans De 81 à 90 ans A partir de 91 ans	90 % 80 % 70 % 60% 50% 40% 30% 20% 10%	10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

La valorisation de l'usufruit à durée fixe resterait inchangée.


b) Extension du barème aux mutations à titre onéreux

Ce même article 669 préciserait notamment que pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit serait déterminée conformément au barème ci-dessus.

c) Les donations en pleine propriété

Il est proposé d'instituer pour les donations consenties en pleine propriété, entre le 25 septembre 2003 et le 30 juin 2005, une réduction des droits de mutation à titre gratuit au taux de 50%, quel que soit l'âge du donateur.

d)Les donations en nue-propriété

En contrepartie de la revalorisation de l'usufruit viager, le projet envisage de diminuer les réductions de droits de mutation à titre gratuit applicables aux donations portant sur la nue-propriété des biens. Ces réductions passeraient :

De 50% à 35% des droits lorsque le donateur est âgé de moins de 65 ans.
De 30% à 10% lorsqu'il est âgé de 65 ans révolus et de moins de 75 ans.